NæringsEiendom

Artikkelforfatterne er advokat Camilla Lous og Christian O. Hartmann i SANDS.

Mislighold av leiekontrakt – har utleier garantert dekning?

Ved inngåelse av næringsleiekontrakter vil utleier kreve sikkerhet fra leietaker for oppfyllelse av leietakers forpliktelser etter kontrakten. Men hvilken sikkerhet innebærer egentlig de ulike formene for sikkerhetsstillelse – og hva bør utleier og leietaker tenke på ved valg av sikkerhet?

Camilla Lous og Christian O. Hartmann

onsdag 11. oktober 2017 11:27 (Oppdatert 11. oktober 2017 11:28)

Standardkontrakten for næringsleie gir partene valget mellom depositum eller garantistillelse. Mens innbetaling av depositum på depositumskonto gir utleier «penger i banken», er garantistillelse en mindre håndgripelig sikkerhet. Av likviditetshensyn velger partene i næringsleieforhold ofte garantistillelse fremfor depositum.

Ulike former for garantier

Det finnes forskjellige former for garantier som gir utleier ulike grader av beskyttelse. Det er derfor viktig at man har et bevisst forhold til valg av garanti. Garantien kan være en vanlig bank-, morselskaps- eller forsikringsgaranti. Sistnevnte har blitt mer populært i det siste, til tross for at kostnaden er noe høyere.

Påkravsgaranti (on demand-garanti)

Denne typen garanti er mye benyttet i utlandet, og vi ser at den benyttes også her hjemme. En påkravsgaranti gir utleier muligheten til å kreve dekning under garantien kun på bakgrunn av utleiers dokumentasjon om at leietakers forpliktelser er misligholdt, typisk husleien. Om utleiers krav bestrides må garantisten likevel betale.

Påkravsgarantien gir således utleier en sikkerhet for oppgjør selv der kravet ikke er rettskraftig avgjort eller det er innsigelser fra leietaker. En slik garanti er imidlertid et dyrt alternativ for leietaker.

Selvskyldnergaranti

Den vanligste formen for garantistillelse er selvskyldnergaranti. Denne gir utleier mulighet til utelukkende å forholde seg til garantisten ved et mislighold. En selvskyldnergaranti sikrer utleier både der leietaker ikke vil og ikke kan betale, men utbetaling fra garantisten fordrer som oftest enighet mellom utleier og leietaker eller rettskraftig dom.

Hovedregelen i norsk rett er simpel garanti

Ved en såkalt «simpel» garanti har garantisten mulighet til å kreve at utleier først søker dekning hos leietaker. Det er også en viktig forskjell i garantistens ansvar ovenfor utleier, garantisten sikrer kun utleier for det tilfellet at leietaker ikke kan betale. Dersom det står på leietakers betalingsvilje, kan utleier ikke søke dekning ved en simpel garanti.

Hvor langt man må ha kommet i en inndrivelsesprosess før man i tilstrekkelig grad har påvist manglende betalingsevne vil være en konkret vurdering, men regelen er at dekningsmulighetene mot leietaker må være uttømt før garantisten er forpliktet til å betale.

Det er viktig å være oppmerksom på hovedregelen i norsk rett; en garanti er en simpel garanti dersom ikke annet er avtalt. Det kan være vanskelig å trekke grensen mellom en selvskyldnergaranti eller en simpel garanti.  Begreper som «selvskyldnergaranti» er ikke avgjørende for hvilken garanti som er stilt, garantien vil være gjenstand for tolkning. Avgjørende er om utleier kan gå direkte på garantisten også der leietaker har betalingsevne.

Morselskapsgaranti

For utleier vil en ordinær bankgaranti, som vanligvis gis i form av selvskyldnergaranti, være å foretrekke, med mindre man forhandler seg frem til en påkravsgaranti. Vi ser imidlertid at også morselskapsgarantier benyttes, og at disse ofte foretrekkes av leietaker. Med et solid morselskap vil utleier ikke nødvendigvis stilles dårligere enn ved en ordinær bankgaranti, men det er viktig å være varsom med å godta morselskapsgaranti der det er snakk om mindre solide og/eller utenlandske selskaper. Morselskapsgaranti krever dessuten større oppfølgning fra utleier knyttet til endringer i økonomi og struktur i morselskapet.

Vanlige feller

Mange leieforhold forløper uten at det oppstår behov for å reflektere særlig over hvilken sikkerhet som er valgt.  Det er gjerne først når utleier har behov for å trekke på leietakers sikkerhetsstillelse, eller ved salg av eiendommen, at spørsmålet om sikkerhet blir aktualisert. Ved eiendomstransaksjoner avdekker vi ofte feil eller mangler ved garantistillelsen som er etablert for leietakers forpliktelser.

Jevnlig møter vi en rekke problemstillinger i vårt arbeid: i) garanti eller depositum er ikke justert i forhold til leienivået, ii) garantien er tidsbegrenset (og enkelte ganger utløpt f. eks. ved forlengelse av leiekontrakten), iii) garantibeløpet omfatter ikke sikkerhet for felleskostnader + mva, iv) at garanti er avtalt – men aldri stilt av leietaker. Manglende garanti for leieforhold kan blant annet medføre uønsket forsinkelse ved salg. Utleier risikerer også at leietaker ikke kan, eller uten videre ønsker, å stille garanti i ettertid.

Det aller viktigste

Det viktigste for utleier er å sørge for at garantien blir stilt. Ofte benytter man standardkontraktene for næringsleie, og det kan være god praksis å holde seg til standardbestemmelsen i disse. Det er viktig å benytte seg av de muligheter som ligger i standardens ordlyd og at det settes en klar frist for når garanti senest skal foreligge. I de tilfeller der utleier pådrar seg større kostnader ved f.eks. leietakertilpasninger, bør garantien stilles på dette tidspunkt, og ikke like før leiestart.

 

 

 

 

 

 

Nyhetsbrev NæringsEiendom

Nyhetsbrev fra NæringsEiendom til din e-post

Siste nyheter NæringsEiendom

– Vi treffes på Torget

Nyheter / torsdag 23. november 2017

Chatbots er i fokus som aldri før

Nyheter / onsdag 22. november 2017

Byr på utfordringer

Nyheter / tirsdag 21. november 2017

Youngstorget 3

Nyheter / mandag 20. november 2017

Tar imot gjestene i skyen

Nyheter / fredag 17. november 2017

Fullt utleid

Nyheter / torsdag 16. november 2017

Mest leste nyheter NæringsEiendom

Youngstorget 3Youngstorget 3 20. november 2017
Byr på utfordringerByr på utfordringer 21. november 2017
Tar imot gjestene i skyenTar imot gjestene i skyen 17. november 2017