NæringsEiendom

Remi N. Olsen, Head of Retail i Akershus Eiendom, gir deg trendene innen retail, food & beverage. Fotograf: Stian Schioldborg, Magenta Studios.

Et retail-marked i endring

Butikkene vil endre form, og vi vil stille større krav til aktiviteter, opplevelser, mat og drikke.

Silje Rønne

tirsdag 26. september 2017 7:10 (Oppdatert 3. oktober 2017 19:04)

– Mat og drikke tar en mye større andel av handelsmarkedet. Tidligere tok dette segmentet 11–18 prosent av leieinntektene i et eiendomsprosjekt, enten det var på et kjøpesenter eller i gatebildet, slik som i Bjørvika eller på Tjuvholmen. Fremover nå vil det bli et sted mellom 25–30 prosent, sier Remi N. Olsen, Head of Retail i Akershus Eiendom.

Grunnen er enkel – folk bruker mer penger på å sosialisere, og mat og drikke er et naturlig ledd av det. Ifølge Olsen vil dette åpne for nye arenaer og konsepter som «fast casual dining».

– Det er det populære nå, og har den laveste inngangsbarrieren til et marked som tilfredsstiller enklere konsepter, men vi vil også se stor vekst på «fine dining» og «fast food» – vi har allerede fått en rekke «food trucks», sier han.

På retail vil vi få en stor korreksjon ifølge eksperten, omni-channel er en viktig årsak til dette.

– Omni-channel har en stor innvirkning på retail, og vi så spesielt rundt februar i fjor at det ble dratt i håndbrekket på de store internasjonale merkevarene, som har brukt tiden på å konsolidere for å vite hvor markedene går, og hvordan de skal drive retail i fremtiden, sier han, og siterer Warren Buffett, som har spådd at måten vi driver retail på i dag er døende, men retail er ikke dødt.

– Det er vi langt på vei enig i, og det vi ser fysisk sett er at butikkene blir enten små eller veldig store. Er de veldig store har de gjerne et showroompreg hvor de viser mye mer av brandet og ulike muligheter. Disse etableres gjerne da i de hundre største byene i verden, og da mener jeg de største retailbyene, og ikke nødvendigvis bare antall innbyggere og turister, forklarer han.

Netthandel er en viktig årsak til endringen, det er mye rimeligere for en retailaktør å drive nettbutikk fremfor en fysisk butikk. Olsen påpeker at netthandelen er avhengig av den fysiske butikken, og det er grunnen til et økt antall store flagship-butikker eller småbutikker på 150–250 kvadratmeter.

Inntog av internasjonale aktører

– Vi ser det i Oslo, det norske handelsmarkedet er mer eller mindre mettet av de nordiske merkene, nye merker får selvfølgelig sin plass, men det er de internasjonale merkevarene som nå kommer, som vi startet med i 2006, sier han.

Særlig luksussegment har vært synlig, men det er også en økning innen sportssegmentet. Olsen mener det er et tydelig signal til markedet når Inditex går inn med Nord Europas største Zara butikk på 6.500 kvadratmeter.

– Trenden er at det går mot enten store flagskip-butikker på 1.000–1.500 kvadratmeter eller små butikker opp til cirka 250–300 kvadratmeter. Butikkene i mellom dette intervallet ser vi en tendens til at forsvinner, da dette blir hverken fugl eller fisk, sier han og bruker store merkevarer som Nike, Apple, Uniqlo og H&M sine brands som eksempler.

– Disse vil vise bredden i dette, samtidig som netthandel blir et viktig ledd, legger han til.

Olsen tror ikke bybildet vil endres så mye, men gårdeierne må nok allikevel se på arealbruken og dele opp arealene.

– Oslo er ranket som den 76 største retailbyen i verden. Som følge av dette vil vi se flere antall mindre butikker helt ned til 50–60 og opp til 250 kvadratmeter, for der er det flere og mindre risiko, sier han.

Vil endre form

Norske kjøpesentre har hatt en sunn utvikling de siste årene. De 230 største kjøpesentrene står for cirka 30 prosent av totalomsetningen i Norge. Norge har den høyeste tettheten av kjøpesentre i Vest-Europa, og ifølge en markedsanalyse av NCSC besøker opptil 40 prosent av norske forbrukere kjøpesentre minst en gang i uken.

– De store regionbaserte kjøpesentrene vil bestå, men de vil bestå i en annen form og farge enn det de er i dag. Økernsenteret blir en viktig milepel i norsk retailhistorie. Vi tror de store regionssentrene blir viktigere, samtidig er det kanskje mer interessant å se på de små, kall de gjerne nabolagskjøpsenterne, hvor du kjøper «everyday-biten», mens vi tror mange av de i midtsegmentet, der mesteparten av kjøpesentrene er i dag vil bli konvertert til annet bruk, som for eksempel bolig, sier han og påpeker at vi har alt for mange kjøpesentre i Norge i dag.

– I forhold til antall innbyggere har vi over gjennomsnittet av kjøpesentre i Norge sammenlignet med Europa.

– Vi har cirka 470 kvadratmeter kjøpesenter per capita, mens snittet i Europa er cirka 275 kvadratmeter. Vi skal ligge over snittet fordi vi har et langt geografisk land, men vi skal ikke ligge på nesten det dobbelte, påpeker han.

Olsen forklarer at opplevelser, aktiviteter, mat og drikke blir viktigere på kjøpsenterne.

– Fremtidens store kjøpesenter, kall de gjerne mindre byer med alle innslag du måtte ønske, med kontorer, hotell, et bredt utvalg av aktiviteter, opplevelser, mat og drikke og den klassiske kjøpesenterbiten. Det må også være en mye mer integrert enhet, utdyper han.

God kommunikasjon i form av buss, bil, tog og annen kollektivtransport er også avgjørende.

Westfield stratford er et av eksemplene Olsen trekker frem, som et kjøpesenter hvor man har alt på ett sted. Med en egen uteservering, handlegate og flotte utendørsarealer.

– Dette gir en helt annen opplevelse og bilde på hvordan vi kjenner kjøpesentrene i dag. Kjøpesentrene i Norge er et resultat av et lappeteppe, hvor man har bygd på og bygd på. Det har sjelden vært noen helhetligplan. Det blir spennende å se hva de får til med Økernsenteret, gjentar han og referer til det nye badelandet som et eksempel på aktiviteter som vil komme der. Han mener det er et godt eksempel på hvordan kjøpesentrene vil bli, og at det vil bli stadig mer fokus på tid som en knapp ressurs, særlig med tanke på barnefamilier som ønsker å ha alt på et sted.

Nådd pristoppen

– Jeg tror vi har nådd leiepristoppen når vi sier at den er rundt 25.000 kroner kvadratmeteren, det handler om hvor mange mennesker som bor i byen og hvor mange turister som kommer og hvor mye disse kan handle. Der vi kan se vekst er i nye områder, som vi ser konturen av i Prinsens gate hvor leieprisene stiger. Øvrige gater i og rundt Karl Johans gate tror vi også vil stige med tiden, men de vil også flate ut på et tidspunkt. Leieprisene er en funksjon av hva man klarer å omsette for, og marginene til butikkene, avslutter han.

Nyhetsbrev NæringsEiendom

Nyhetsbrev fra NæringsEiendom til din e-post

Siste nyheter NæringsEiendom

God aktivitet på Bryn-Helsfyr

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Sveriges første utekontor

Nyheter / torsdag 19. oktober 2017

Justering til markedsleie ved forlengelse av leieforholdet

Nyheter / onsdag 18. oktober 2017

Tre nye coworking-tilbud

Nyheter / tirsdag 17. oktober 2017

Morgendagens medarbeidere

Nyheter / mandag 16. oktober 2017

Millenials

Nyheter / fredag 13. oktober 2017

Mest leste nyheter NæringsEiendom

Justering til markedsleie ved forlengelse av leieforholdetJustering til markedsleie ved forlengelse av leieforholdet 18. oktober 2017
Tre nye coworking-tilbudTre nye coworking-tilbud 17. oktober 2017
Morgendagens medarbeidereMorgendagens medarbeidere 16. oktober 2017