NæringsEiendom

Storebrand Eiendom skal utvikle Hoffsveien 1A-E på Skøyen.

Mange muligheter på Skøyen

Storebrand Eiendom har store planer for Hoffsveien 1A-E på Skøyen, men holder foreløpig mulighetene åpne for den endelige utformingen.

Redaksjonen

onsdag 19. april 2017 16:15 (Oppdatert 19. april 2017 16:15)

Hoffsveien 1 A-E består i dag av fem kontorbygg, som står foran en ulik skjebne med tanke på en omfattende ombygging. I utgangspunktet ønsker Storebrand Eiendom å bevare Hoffsveien 1C (10 900 kvadratmeter) og Hoffsveien 1D (17 300 kvadratmeter), sistnevnte alternativt utbygd i et siste byggetrinn. Disse to byggene er ført opp i 1999 og fremstår derfor som moderne. Hoffsveien 1D er et ganske åpent bygg og med leiekontrakter som går ut i 2025, og der det kan bli forlengelse av kontraktene. Hoffsveien 1 A (11 200 kvadratmeter) vurderer derimot Storebrand å rive, likeså de mindre byggene B og E på henholdsvis 3000 og 1500 kvadratmeter. Men dette er foreløpige planer for et prosjekt som opprinnelig skulle omfatte opp mot 100 000 kvadratmeter, mulighetene er mange.

– Vi er ennå i en tidlig fase og ønsker oss mulighetsrom for ulike reguleringer. Dette må ses i en helhet og «times» blant annet med utbyggingen av Fornebubanen, sier prosjektleder Tore Ulvin i Storebrand Eiendom til NæringsEiendom. Han og den nye lederen av Storebrand Eiendom, Truls Nergaard, tar imot NæringsEiendom i hovedkontoret på Lysaker for å gi status for kjempeprosjektet rett ved siden av Skøyen stasjon.

Fleksibilitet

– Hva kan du si om miksen i prosjektet slik dere har tenkt nå?

– Vi kan ikke bygge ut 80 000 kvadratmeter med kontorer i et overdimensjonert Skøyen-område, så derfor må vi ha fleksibilitet i reguleringen. Det blir et «kombiformat», der det er er krav fra planmyndighetene om publikumsrettede funksjoner og såkalte aktive fasader med høy første etasje, svarer Ulvin. Med andre ord snakker vi om handels- og servicefunksjoner.

Planmyndighetene har også store ambisjoner for Skøyen og legger de nærmeste årene opp til 5000-6000 nye boliger og 3000 arbeidsplasser i området. Det er nok av store boligprosjekter på Skøyen. Veidekke vil bygge rundt 400 boliger i Nedre Skøyen vei 24-26 når de i 2019 flytter hovedkontoret fra Skabos vei og overtar dagens kontoreiendommer fra Norwegian Property. Møller Eiendom er i ferd med å bygge opp mot 300 boliger i deres nye storprosjekt Harbitzalléen 1-7. Disse boligene skal stå klare til andre kvartal 2019. Lenger frem har vi gigantprosjektet til Selmer og Eiendomsspar ved siden av Skøyen stasjon på sydsiden, der det kan bli hele 550 boliger. De mange nye boligene i området kan påvirke Storebrands planer.

– Vi må ha inn mer boliger, det er et krav fra Plan- og bygningsetaten, men vi er usikre på hvilken boligandel de er fornøyd med. Det blir en god miks av kontorer, næringsarealer og boliger med høy kvalitet og med bystruktur i første etasje, sier Ulvin om blandingen i «nye» Hoffsveien1. Det blir imidlertid ikke boliger over kontorlokalene, såkalte hybridbygg, men trolig boliger over næringsarealene. Storebrand ser også på mulighetene for etablering av nytt hotell i planområdet, som høyhus i Hoffsveien 1A og B.

Flere hovedspor

– Vi legger opp til en fleksibel regulering med flere hovedspor, og hotell er ett av dem, sier prosjektlederen om alternativene. Noen bygging på spekulasjon er uansett helt uaktuelt på næringssiden.

– Ja, vi setter ikke i gang før vi har fått noen store leietakere, men vi kan dele opp prosjektet i flere trinn, der første trinn er utvikling av Hoffsveien 1A og 1B. Disse byggene fungerer bra i dag, sier Ulvin om de tidligere lokalene til Multiconsult. Konsulentselskapet bygget for noen år siden et nybygg rett ved siden av.

Ulvin mener det ennå er for tidlig å anslå den totale kostnadsrammen for kjempeprosjektet. Det skal egenkapitalfinansieres, noe annet er ikke tillatt for et livselskap.

Når det gjelder parkering, må trolig Storebrand belage seg på en parkeringsnorm som er like streng som i Bjørvika. Det vil si én parkeringsplass per 1000 kvadratmeter med kontorarealer.

– Vi får nok den strengeste normen, men vi har i dag en parkeringskjeller med plass til 200 biler, sier Ulvin.

En vesentlig premissgiver for planene er den planlagte T-banen til Fornebu, der nye Skøyen stasjon vil ligge helt opp til eiendommene i Hoffsveien.

Is i magen

– En samkjøring av byggestart med Fornebubanen er avgjørende for å spare penger. Vi må ha litt is i magen, men håper vi kan bygge én «grop» med den nye stasjonen, sier Ulvin om samkjøringen.

– Vi må inkludere våre bygg på en god måte, men det kommer en ny områderegulering for Skøyen, og planene våre er uavhengig av Fornebubanen, fortsetter han.

Den nye banen gir imidlertid føringer, og et stort spørsmål er om rundkjøringen rett ved Skøyen stasjon skal bort. Ruter ønsker dessuten ikke en dobbelt trasé for bil og trikk.

Alle planer om en videre utbygging på Skøyen ble i praksis lagt på vent våren 2015, i påvente av en ny områdereguleringsplan. Møller Eiendom og Orkla rakk akkurat å få igjennom sine store prosjekter i henholdsvis Harbitzalleen 1-7 og Drammensveien 149 før den nye områdereguleringen. Drammensveien 149 blir det nye hovedkontoret til Orkla og i 16 etasjer, spørsmålet er så om Storebrand også får igjennom dette i Hoffsveien 1. Bygget blir liggende rett ved nye Skøyen stasjon, som er et knutepunkt, og som Orkla dro nytte av på den andre siden av stasjonen.

Men utnyttelsen i Hoffsveien 1 A-E må tas ned. Storebrand foreslo opprinnelig en ny utnyttelse på 80 000–100 000 kvadratmeter BRA for området, inkludert deler av eksisterende bebyggelse. De ønsket at de nye høydene skal være i henholdsvis 11, 13 og 21 etasjer, med høyest utnyttelse for den nye bebyggelsen ved dagens Hoffsveien 1A/B.

16 etasjer?

Men Plan- og bygningsetaten skrev i september 2015 at høyder og bebyggelsesstruktur må vurderes nærmere. Byplangrepet foreslår maksimale høyder på 12-16 etasjer. En bebyggelse over 12 etasjer må utredes i sammenheng med forslag til andre høye bygg i ved knutepunktet. Orkla fikk til slutt godkjent 16 etasjer i Drammensveien 149, som kan gi Storebrand et berettiget håp om det samme.

– Hva er kommentaren til innsigelsene dere har fått fra Plan- og bygningsetaten?

– Etaten kom med en del innvendinger mot prosjektet, og innsigelsene går på både høyder og volumer, men etter vår oppfatning er de ennå ikke helt enig med seg selv. Vi får se om vi blir enige med Plan- og bygningsetaten eller om det blir to forslag til politisk behandling. Planmyndighetene og vi kommer nok med hvert vårt forslag og dermed to forslag som politikerne må ta stilling til. Selv om det ikke er helt sammenliknbart, kan man si det er en viss parallell til Ruseløkkveien 26. Det er viktig at de nye byggene og byrommene får en høy bymessig kvalitet, som i Vika, og her fikk vi politikerne med oss. 100 000 kvadratmeter går nok ikke, men vi blir nok enige med planmyndighetene om 75 000-85 000 kvadratmeter totalt. Det er også viktig om det blir trikk langs Hoffsveien eller den etablerte traseen mellom Thune på Drammensveien og Hoff, sier Ulvin. Dette er en trasé som ligger litt gjemt inni bebyggelsen på Skøyen og som er avskåret fra annen trafikk.

Ruter er imidlertid helt avhengig av å rive eller endre deler av Hoffsveien 1 A som følge av den nye Fornebubanen. Det kan påvirke planene.

2019-2020

– Hvis de tar 5 meter av tomten vår til ny trikketrasé, betyr det mye for prosjektet, selv om det ikke er like følsomt som endringene i Ruseløkkveien 26 (se egen sak, red.anm.), sier Ulvin.

– Når tror du det kan bli byggestart og realisering?

– Byggestart kan skje i 2019-2020, men det forutsetter at vi får på plass en regulering for hele området og en samkjøring med Ruter og selskapet som har ansvaret for Fornebubanen. Det første byggetrinnet vil trolig bestå av 34 000-35 000 kvadratmeter og tar 2-2,5 år å ferdigstille. Om det blir boliger i første byggetrinn, er ennå for tidlig å si, men det kan i så fall være snakk om 150 boenheter, sier Ulvin.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Nyhetsbrev NæringsEiendom

Nyhetsbrev fra NæringsEiendom til din e-post

Siste nyheter NæringsEiendom

Temperaturtrøbbel på kontoret

Nyheter / onsdag 26. juli 2017

Morgendagens medarbeidere

Nyheter / tirsdag 25. juli 2017

Fra knutepunkt til by

Nyheter / mandag 24. juli 2017

Lyden av suksess

Nyheter / fredag 21. juli 2017

Utvider i Lahaugmoen Næringspark

Nyheter / torsdag 20. juli 2017

Markedet strammer seg til i sentrum

Nyheter / onsdag 19. juli 2017

Mest leste nyheter NæringsEiendom

Fra knutepunkt til byFra knutepunkt til by 24. juli 2017
Utvider i Lahaugmoen NæringsparkUtvider i Lahaugmoen Næringspark 20. juli 2017
Morgendagens medarbeidereMorgendagens medarbeidere 25. juli 2017