NæringsEiendom

Assosiert partner Magnus Meisingset-Haug og assosiert partner Herman Roksund i Advokatfirmaet Haavind AS, gir råd om hva partene bør være bevisste på når det er tatt «as is»-forbehold i leiekontrakten, samt hvilken risiko som gjenstår der slike forbehold er tatt.

«As-is»-forbehold i leiekontrakter

– Hvor langt rekker dette forbeholdet?

Magnus Meisingset-Haug og Herman Roksund

torsdag 9. februar 2017 14:45 (Oppdatert 9. februar 2017 14:56)

I leiekontrakter for brukte bygg/lokaler, er det vanlig at utleier tar et såkalt «som det er»/«as is»-forbehold. Poenget er å begrense ansvaret overfor leietaker for lokalenes stand, slik det også er vanlig å gjøre ved salg av brukt eiendom.

I leieforhold, herunder de som er basert på leiestandarden fra Huseiernes landsforbund m.fl. (Standarden), er det tidvis inntatt et generelt forbehold om leieobjektets tilstand. I Standardens 5. utgave av 06/16 (brukte bygg og lokaler «as-is»), er dette forbeholdet inntatt i punkt 6 (1). Til tross for et slikt forbehold, er det imidlertid ikke gitt at utleier er fritatt for ansvar for enhver mangel knyttet til byggets eller lokalets tilstand.

Vi vil i det følgende rette oppmerksomheten mot noen forhold partene bør være bevisste på når det er tatt «as is»-forbehold i leiekontrakten, samt hvilken risiko som gjenstår der slike forbehold er tatt.

Hva ligger i «som det er»-forbeholdet?

I de fleste tilfeller hvor «as is»-forbeholdet benyttes, overtar leietaker brukte lokaler. Leietaker besiktiger lokalene før avtaleinngåelse, og utleier skal kun utføre eventuelle særskilt avtalte arbeider før nøkkelen overleveres til leietaker. For øvrig overtas lokalene «som de er». Utgangspunktet er da at det kun er avvik mellom leieobjektets avtalte og faktiske stand som representerer en kontraktsrettslig mangel. I tillegg har bakgrunnsretten (husleieloven) bestemmelser som kan innebære at mer alvorlige forhold fortsatt vil kunne utgjøre en mangel, slik som beskrevet nedenfor.

Ved en streng avtaletolkning kan det argumenteres for at «as is»-forbehold innebærer at den «avtalte stand» er slik leieobjektet var ved leietakers besiktigelse, noe som medfører at leieobjektet per definisjon ikke kan ha en mangel. Dette gjelder derimot ikke der leieavtalen eventuelt har bestemmelser som angir særlige forpliktelser for utleier med hensyn til leieobjektets tilstand.  Som det også følger direkte av Standardens punkt 6 (4) og av husleielovens § 2-6, kan man ikke gjøre gjeldende forhold man kjente til som en mangel.

Videre rammer «as is»-forbeholdet i utgangspunktet ukjente feil ved leieobjektet. Dette innebærer at leietaker, innenfor rammen av fordelingen av utskiftnings- og vedlikeholdsansvaret for øvrig, overtar risikoen for skjulte feil ved leieobjektet. Ved leieforhold med «as is»-forbehold, er det nemlig slik at det kun foreligger en mangel ved leieobjektet dersom utleier har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger eller dersom om leieobjektet er i «vesentlig dårligere stand enn det leieren hadde grunn til å forvente» jf. husleielovens § 2-5. Dersom feilen ved leieobjektet ikke rammes av denne bestemmelsen, er altså feilen leietakers ansvar. Vi kommer tilbake til husleielovens § 2-5 nedenfor.

Det overordnede «as is»-forbeholdet er generelt utformet. Basert på alminnelige prinsipper for avtaletolkning vil de mer spesifikke ansvarsfordelingene i kontrakten for øvrig måtte utfylles, og til dels gå foran «as is»-forbeholdet. Dette kan typisk være særskilte inneståelser for leieobjekts stand som utleier har gitt før overtakelse.

Videre kan det tenkes at dersom det avdekkes mer alvorlige forhold, f.eks. forhold som gjør at leieobjektet ikke kan brukes etter sitt formål, vil det være gode grunner for å hevde at dette faller utenfor det generelle «as is»-forbeholdets rekkevidde, slik at leieobjektets tilstand ikke er i samsvar med avtalen. Et eksempel kan være at det avdekkes helseskadelig forurensning i grunnen som medfører at leieobjektet i sin helhet stenges av, og at leietakers virksomhet ikke kan drives i lokalene. I en slik situasjon vil leieobjektet som regel også måtte anses å være i vesentlig dårligere stand enn det leietaker hadde grunn til å regne med ved overtakelse, slik at det foreligger en mangel etter husleieloven § 2-5.

Særlig om forholdet til bygningstekniske krav og tillatt bruk

Standarden punkt 6 (2) inneholder alternative reguleringer av hvem som skal ha ansvaret for offentligrettslige krav.

Alternativ (A) pålegger utleier å sørge for at leieobjektet per overtakelse er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for leieobjektet, gitt den virksomhet som skal drives av leietaker i leieobjektet. Videre gjør alternativ (A) utleier også ansvarlig for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan. Dersom partene velger denne løsningen, anses dette ansvaret som en særlig forpliktelse for utleier som går klar av «som det er»-forbeholdet. Dersom utleier ikke oppfyller sin forpliktelse, foreligger det en mangel ved leieobjektet som gir leietaker rett til misligholdssanksjoner.

Alternativ (B) derimot, er et spesifikt «as is»- forbehold. Dersom partene velger dette alternativet, legges blant annet ansvaret for offentligrettslige krav over på leietaker. I dette punktet er det også gjort en særskilt henvisning til at leieobjektet leies ut «som det er», slik at det ikke skal være tvilsomt hvem av partene som blant annet har risikoen for eventuelle manglende oppfyllelse av offentligrettslige krav. Dersom alternativ (B) inntas i leieavtalen, vil utleier gå klar av mangelskrav dersom leieobjektet ikke tilfredsstiller de særskilte offentligrettslige kravene som gjelder for det aktuelle leieforholdet.

Det er viktig å merke seg at selv om partene har valgt alternativ «B» ovenfor, vil utleier fortsatt kunne ha ansvaret for utskiftning av f.eks. bygningstekniske installasjoner etter Standardens punkt 12, men da slik at ansvaret må forankres i utleiers særskilte vedlikeholds- og utskiftningsansvar. Dersom det f.eks. kun er en underkapasitet på ventilasjonsanlegget, i forhold til gjeldende forskriftskrav, men slik at installasjonen for øvrig fungerer, så vil leietaker ikke kunne kreve utskiftning på utleiers bekostning dersom alternativ «B» er valgt.

Når det gjelder tillatt bruk, så omfatter alternativ «B» også etter sin ordlyd reguleringsmessige krav. Altså er det leietaker som etter avtalen har ansvaret for at faktisk bruk i lokalene er innenfor det som tillates etter reguleringsformålet. Her vil imidlertid gårdeier som regel ha kjennskap til – eller sjelden ha rimelig grunn til å være uvitende om - hva som er tillatt bruksformål, slik at det foreligger et brudd på utleiers opplysningsplikt. På denne måten vil det neppe være kurant for en gårdeier å leie ut til et helt annet formål enn det som tillates. Utgangspunktet etter alternativ «B» i forhold til hvem som har det ultimate ansvaret, er allikevel klart. Det må dermed foreligge andre særlig tungtveiende hensyn som taler for at leietakers ansvar skal lempes og helt eller delvis overføres til utleier.

Når foreligger det en mangel ved «as is» leieforhold

Som nevnt over, er det klare utgangspunktet at det kun er mangel ved leieobjektet dersom det foreligger brudd på husleieloven § 2-5 eller andre særskilte forpliktelser som utleier har påtatt seg. Sistnevnte kan eksempelvis være eventuelle tilsikrede egenskaper ved leieobjektet som utleier innestår for.

Husleielovens § 2-5 fravikes sjelden i næringsleiekontrakter, og er ikke fraveket i Standarden.

Mangel foreligger ved opplysningssvikt

Det følger av § 2-5 at det foreligger en mangel dersom utleier har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om leieobjektet jf. henholdsvis § 2-3 og § 2-4 i husleieloven. Bestemmelsen baserer seg på tilsvarende prinsipp som ligger til grunn for blant annet avhendingslovens § 3-9.

Hva som anses som «opplysninger om leieobjektet» tolkes vidt: Alle forhold som kan ha betydning for leietakers benyttelse av leieobjektet omfattes av utleiers opplysningsplikt.

Hensynet til at leietaker skal kunne stole på opplysninger gitt av utleier ligger til grunn for § 2-3, som sier at det foreligger en mangel dersom leieobjektet «ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne» - altså uriktige opplysninger. Det siste innebærer at utleier svarer for opplysninger om leieobjektet som er gitt av megler eller utleiers øvrige rådgivere.

Mangel foreligger også dersom det ikke er opplyst om et forhold som utleier visste om eller måtte vite om, og som leietaker kunne regne med å få. Utleiere må være oppmerksomme på at opplysningsplikten også kan gjelde forhold det ikke er faktisk kjennskap til. Uvitenhet er kun frifinnende for utleier dersom det kan påvises en plausibel grunn for den manglende kunnskapen.

Et vilkår for at opplysningssvikt skal anses som en mangel, er imidlertid at den manglende eller uriktige opplysningen har virket inn på avtalen, altså at avtalen ikke ville blitt inngått på samme vilkår, dersom korrekte og fullstendige opplysninger ble gitt.

Det følger av husleieloven § 2-6 at utleiers opplysningsplikt etter § 2-4 går foran leietakers undersøkelsesplikt. I realiteten vil ofte kravet til at den manglende opplysningen må antas å ha innvirket på avtalen, kunne medføre at opplysningssvikten ikke utgjør en mangel: Dersom leietaker visste om forholdet opplysningsmangelen gjaldt, så har det ikke virket inn på avtalen.

På bakgrunn av det ovennevnte, er det viktig at utleier, til tross for at leieavtalen baserer seg på et «as is»-forbehold, påser at leietaker får alle sentrale opplysninger om leieobjektet (og at de presenteres korrekt) før avtale inngås.

Mangel foreligger ved vesentlig dårligere stand

Selv om utleier har tatt et generelt «as is»-forbehold om leieobjekts tilstand, foreligger det etter husleieloven § 2-5 likevel en mangel dersom leieobjektet er i «vesentlig dårligere stand enn det leieren hadde grunn til å forvente». Denne vurderingen må gjøres svært konkret basert på leieobjektets alder, beliggenhet, standard, leiesum og andre relevante forhold.

Størrelsen på avviket mellom avtalt leiesummen og markedsmessig leie medregnet det verdireduserende forholdet, vil være av sentral betydning. Så vidt vi er kjent med, foreligger det ikke nevneverdig med avklarende rettspraksis rundt denne bestemmelsen, men rettspraksis knyttet til den tilsvarende bestemmelsen i avhendingsloven § 3-9 er relevant. Et utgangspunkt kan likevel være at mangel foreligger dersom leietaker ikke i det hele tatt kan bruke leieobjektet til det formål som fremgår av leieavtalen.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Nyhetsbrev NæringsEiendom

Nyhetsbrev fra NæringsEiendom til din e-post

Siste nyheter NæringsEiendom

Drikk vann på jobben

Nyheter / onsdag 24. mai 2017

Mot rekordhøy realleie i sentrum

Nyheter / tirsdag 23. mai 2017

Flere ønsker hjemmekontor

Nyheter / mandag 22. mai 2017

Scala med historisk kontraktsinngåelse

Nyheter / fredag 19. mai 2017

– Tenk nytt

Nyheter / torsdag 18. mai 2017

Thon Hotels gjør et kjempebyks på Norsk Kundebarometer

Nyheter / tirsdag 16. mai 2017

Mest leste nyheter NæringsEiendom

Scala med historisk kontraktsinngåelseScala med historisk kontraktsinngåelse 19. mai 2017
Flere ønsker hjemmekontorFlere ønsker hjemmekontor 22. mai 2017
Mot rekordhøy realleie i sentrumMot rekordhøy realleie i sentrum 23. mai 2017